Introducción: herencias en vida para acceder a la vivienda
Cada vez son más las familias en España que deciden adelantar parte de la herencia en vida para que sus hijos o nietos puedan comprar una vivienda sin tener que esperar al fallecimiento del causante. En lugar de dejar todo para después, muchas personas mayores prefieren transmitir bienes o dinero de forma anticipada, concretamente para que la generación más joven pueda salir del alquiler y entrar en propiedad.
Este cambio de modelo responde a tres realidades muy claras: los precios de la vivienda, la presión económica de los jóvenes y la mejor planificación fiscal y sucesoria que permite una donación en vida frente a una herencia futura. En este artículo te explico, con un tono cercano y muy práctico, cómo funciona la herencia en vida, qué ventajas y riesgos tiene, y cómo se puede estructurar de forma segura jurídica y fiscal.
¿Qué es realmente una “herencia en vida”?
La denominada “herencia en vida” no es un concepto técnico del Código Civil, sino una forma coloquial de referirse a la donación anticipada de bienes o dinero entre padres e hijos (o abuelos y nietos), siempre formalizada por escritura pública ante notario.
Los dos formatos más habituales en la práctica son:
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Donación de dinero
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Los padres entregan una cantidad concreta al hijo para que pueda:
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Pagar la entrada de una vivienda.
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Costear la escritura, tasación, notaría, gestoría, etc.
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Legalmente se trata de una donación dineraria, sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero con importantes reducciones fiscales por parentesco y por la edad del donatario.
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Donación de bienes inmuebles
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Los padres pueden donar:
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Una vivienda completa.
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La nuda‑propiedad de una casa, reservándose el usufructo vitalicio (es decir, el derecho a seguir viviendo y disfrutando de la vivienda mientras viven).
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Esta opción es muy útil cuando el hijo quiere comprar, reformar o invertir en la vivienda, pero los padres desean seguir viviendo en ella.
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¿Por qué se está usando tanto para comprar casa?
Hay varios motivos que explican por qué esta herramienta está ganando terreno en España:
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Acceso a la vivienda casi imposible solo con el sueldo
Para muchos jóvenes, incluso con trabajo estable, el esfuerzo propio no basta para la entrada + gastos de compraventa. La ayuda directa de los padres se está convirtiendo en una pieza casi obligada del puzle patrimonial. -
Bonificaciones fiscales más generosas en vida que en herencia
En muchas comunidades autónomas las donaciones entre padres e hijos tienen reducciones muy altas, de forma que importes de decenas de miles de euros pueden quedar sujetos a cuota cero o muy baja. -
Mejor planificación sucesoria y menos conflictos luego
Al adelantar bienes o dinero, se rebaja el caudal hereditario futuro y se puede pactar con claridad qué recibirá cada hijo, evitando tensiones entre herederos cuando llegue el momento de la herencia. -
Seguridad y control para los padres
Los padres pueden ver cómo sus hijos se estabilizan en una vivienda propia, sabiendo que la ayuda está hecha con las garantías adecuadas y que no se pierde en largos procesos sucesorios.
Herencia en vida vs. herencia futura: qué diferencia hay
En la práctica, la diferencia clave está en el momento y en el tipo de acto:
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La herencia en vida se hace durante la vida del causante, normalmente por donación o pacto sucesorio anticipado.
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La herencia futura se produce tras el fallecimiento, ya sea por testamento o por herencia intestada.
Desde el punto de vista fiscal, ambos escenarios se rigen por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero con distinta estructura:
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En la donación en vida se paga el impuesto en el momento de la escritura.
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En la herencia futura se paga una vez fallecido el causante, tras la aceptación de la herencia.
En cuanto a interés personal del hijo, la gran ventaja de la herencia en vida es que puede usar el dinero o la vivienda ahora, sin tener que esperar años a que el padre fallezca.
Cómo se hace una donación de dinero para comprar casa
Un caso típico en España:
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Diagnóstico familiar
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El hijo tiene trabajo estable, pero poco ahorro.
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Los padres tienen un colchón de ahorro (sueldo, venta de otra vivienda, etc.) y deciden que el mejor uso de ese dinero es ayudar a su hijo a entrar en propiedad.
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Acuerdo entre padres e hijo
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Se fija:
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La cantidad que se donará.
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El objetivo: normalmente la entrada de la vivienda y parte de los gastos.
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Se decide si será una donación total o solo parcial (por ejemplo, no toda la herencia, solo una parte).
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Escritura de donación ante notario
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La donación debe constar en escritura pública para producir efectos frente a terceros.
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El notario explica:
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Los efectos de la donación.
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Si se trata de un anticipo de herencia (art. 673 Código Civil).
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El impuesto que se va a pagar y cómo se calculará.
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Entrega del dinero y uso práctico
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El dinero suele entregarse por transferencia bancaria a nombre del hijo, que luego firma la escritura de compraventa.
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El hijo puede usar el importe para:
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Entrada de la vivienda.
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Gastos de notaría, registro, tasación, gestoría, etc.
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Declaración de impuestos
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El hijo debe presentar la declaración de Sucesiones y Donaciones dentro del plazo que exige su comunidad autónoma, normalmente entre 6 y 12 meses desde la donación.
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Donar la vivienda completa o solo la nuda‑propiedad
Otra vía muy utilizada es que los padres donen la vivienda a sus hijos, pero se reserven el usufructo vitalicio. Esto implica:
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El hijo recibe la nuda‑propiedad (es el titular formal del inmueble).
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Los padres conservan el derecho de usar y disfrutar la vivienda mientras vivan.
Ventajas de esta estructura:
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El hijo puede usar la vivienda como garantía para reformas o escrituras posteriores.
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Al tener usufructo, el valor patrimonial se reduce y, en muchas comunidades, el impuesto también.
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Se evita que el hijo tenga que cambiar de casa cuando los padres fallezcan: simplemente pierde el usufructo y entra en plena propiedad.
Qué oportunidad fiscal ofrece la comunidad autónoma
En España, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que las bonificaciones y reducciones varían bastante.
Algunos rasgos generales:
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Parentesco: las donaciones entre padres e hijos suelen tener máxima bonificación.
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Edad del donatario: si el hijo es menor o tiene menos de 21 años, algunas comunidades amplían la reducción.
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Uso del bien: en muchos casos, si el importe donado se invierte en la vivienda habitual del hijo, se aplica un tratamiento más favorable.
Ejemplo práctico (ilustrativo, sin nombres de comunidades):
Si un padre dona 40.000 € a su hijo para que compre su vivienda habitual, en muchas comunidades esa operación puede quedar casi exenta o con una cuota muy reducida, siempre que se cumplan los requisitos de la normativa autonómica.
Riesgos y precauciones que no debes olvidar
Aunque la herencia en vida es muy útil, no es una operación que se deba improvisar. Algunos riesgos habituales:
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Desigualdad entre herederos
Si solo se dona a un hijo sin que el resto sepa que se computa como anticipo de herencia, pueden surgir conflictos.
Solución: pactar en la escritura y en el testamento que la donación se considera anticipo de herencia (art. 673 Código Civil). -
Falta de formalidad
Donar dinero en efectivo sin escritura notarial puede generar problemas años después: ¿era un préstamo? ¿una ayuda puntual?
Siempre que se hable de importes significativos, conviene escritura pública. -
Cambios familiares (pareja, separación)
Si el hijo se casa o convive en régimen de comunidad, pueden surgir discusiones sobre si el dinero donado pertenece solo a él o también a su pareja.
En la escritura de donación se puede especificar que el importe se considera bien propio o separado, para evitar conflictos futuros.
Ejemplo práctico de familia en España
Situación
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Padre: 62 años, con una vivienda propiedad y unos 70.000 € en ahorros.
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Hijo: 32 años, trabajador fijo, sin ahorro suficiente para la entrada de una vivienda de 250.000 €.
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Los padres siguen viviendo en su piso actual.
Solución planteada
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El padre decide donar 50.000 € al hijo para que pueda comprar su vivienda.
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El hijo consigue hipoteca por el resto.
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La donación se formaliza por escritura ante notario, se declara el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y se aprovechan las reducciones de su comunidad autónoma.
Consecuencias
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El hijo entra en propiedad de su vivienda ahora, sin esperar a la herencia.
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El padre reduce su caudal hereditario y ve a su hijo con una situación más estable.
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A futuro, el resto de bienes se reparten entre los herederos ajustando el valor de lo ya donado.
Por qué es clave contar con un experto sucesorio
En este tipo de operaciones, donde se mezclan derecho civil, fiscalidad autonómica y normativa notarial, conviene contar con un profesional que conozca el entorno de Madrid y de España en general. Un experto puede ayudarte a:
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Estudiar el perfil de tu familia (padres, hijos, posibles herederos).
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Decidir si conviene donar dinero o donar vivienda (o parte de ella).
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Configurar el pacto sucesorio para que todos queden protegidos y ninguna parte se sienta perjudicada.
Asesoramiento con Martin Aranda
Si estás pensando en adelantar parte de tu herencia para que tu hijo compre casa, o quieres optimizar cómo donar dinero o bienes sin pagar de más, te recomendamos contactar con un profesional de referencia en materia sucesoria y fiscal.
Martin Aranda ofrece asesoramiento personalizado en Madrid para familias que quieren planificar sus donaciones en vida, gestionar herencias y reducir impuestos de forma legal y segura.
Teléfono para pedir cita o consultas: 917 06 24 16
FAQ sobre herencias en vida para comprar casa
1. ¿Qué diferencia hay entre donar en vida y esperar a la herencia?
La donación en vida se hace durante la vida del padre, normalmente por escritura notarial. La herencia se produce tras el fallecimiento, mediante testamento o intestacia. La gran diferencia es el momento y la posibilidad de uso inmediato del bien o dinero.
2. ¿Qué puedo donar exactamente a mi hijo para que compre casa?
Puedes donar:
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Dinero en efectivo para la entrada y gastos.
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Una vivienda completa.
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La nuda‑propiedad de una casa, reservándote el usufructo vitalicio.
Todo debe constar en escritura pública.
3. ¿Tendré que pagar muchos impuestos si dono dinero a mi hijo?
No necesariamente. Por parentesco y por la edad del donatario, muchas comunidades autónomas aplican reducciones muy altas. En muchos casos, importes de decenas de miles de euros quedan sujetos a cuota cero o muy baja.
4. ¿Puedo donar solo la entrada y dejar el resto de la herencia para después?
Sí. Puedes donar una cantidad específica y pactar que se considere anticipo de herencia (art. 673 Código Civil). Así, cuando se reparta lo que quede, ese importe ya donado se tendrá en cuenta.
5. ¿Y si el hijo se separa después de recibir la donación?
Depende del régimen matrimonial. Si en la escritura se especifica que el importe es para el hijo y no se incorpora a la comunidad, suele tratarse como bien propio. Para evitar conflictos, conviene que el notario lo detalle claramente.
6. ¿Puedo donar la vivienda pero seguir viviendo en ella?
Sí. Puedes donar la nuda‑propiedad de tu vivienda a tu hijo y reservarte el usufructo vitalicio. Seguirás viviendo en la casa y disfrutándola mientras vivas.
7. ¿Es obligatorio que la donación se haga en España?
No es obligatorio, pero si el patrimonio está en España (vivienda, dinero en bancos españoles), suele ser más práctico y claro hacer la donación ante notario español y declararla en la comunidad autónoma correspondiente.
8. ¿Se puede anular una donación en vida?
En general, las donaciones son actos irrevocables, pero pueden anularse por causas muy graves (por ejemplo, si el donatario intentó perjudicar al donante) o si así se pacta. En cualquier caso, solo un experto puede valorar cada caso.
9. ¿Qué plazo hay para declarar la donación ante Hacienda?
Normalmente entre 6 y 12 meses desde la fecha de la escritura, según la comunidad autónoma. Una gestoría o asesor fiscal puede ayudarte a presentar el modelo en el plazo correcto.
10. ¿Cómo puedo saber si a mí me beneficia donar en vida en mi comunidad autónoma?
La mejor forma es consultar con un despacho especializado en Sucesiones y Donaciones que conozca la normativa de tu comunidad. Un profesional puede analizar tu caso concreto y calcular la cuota, así como sugerirte la estructura más adecuada.
