Cuando una herencia incluye, además del piso habitual del fallecido, una segunda residencia o casa de vacaciones, los herederos se encuentran con una situación que combina aspectos emocionales, económicos y legales. No existe una respuesta única: la mejor opción dependerá de si los herederos desean utilizar el inmueble, obtener rentas por alquiler, venderlo y repartir el importe, o si existen discrepancias entre ellos.
A continuación se explica de forma completa y con lenguaje propio qué ocurre en estos casos, qué alternativas existen, qué implica cada una a nivel práctico y fiscal, y cómo actuar si no hay acuerdo entre los herederos.
¿Qué pasa cuando en la herencia hay una segunda vivienda?
Al producirse el fallecimiento, todos los bienes del causante pasan a formar parte de la masa hereditaria: la vivienda habitual, la segunda residencia, cuentas bancarias, vehículos, inversiones, etc. Si existen varios herederos, como suele ocurrir cuando hay más de un hijo, la segunda vivienda queda en situación de proindiviso o copropiedad mientras no se adopte una decisión sobre su destino.
En esta situación de copropiedad:
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Ningún heredero puede disponer del inmueble (usarlo en exclusiva, alquilarlo o venderlo) sin el consentimiento de los demás.
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Las decisiones relevantes sobre el uso, alquiler, venta o reformas importantes requieren, en principio, el acuerdo unánime de todos los copropietarios.
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Los gastos ordinarios y extraordinarios (IBI, comunidad de propietarios, seguros, reparaciones, mantenimiento) se reparten entre los herederos, normalmente en proporción a su cuota de herencia.
Mientras no se adjudique la vivienda a uno de los herederos o se venda, el inmueble permanece en esa situación de comunidad de bienes.
Opción 1: Que los herederos disfruten la vivienda sin venderla ni alquilarla
Una posibilidad frecuente es que los herederos deseen conservar la segunda vivienda como lugar de vacaciones o descanso familiar y utilizarla de forma rotatoria.
¿Se pueden establecer fechas y turnos de uso?
Sí, y es muy recomendable hacerlo de forma pactada y por escrito. Lo habitual es suscribir un acuerdo privado de uso (o incluir estas reglas en el propio cuaderno particional) en el que se definan:
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Un calendario de utilización (por semanas, quincenas, meses, temporadas de verano, Navidad, etc.).
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Criterios de prioridad y rotación (por ejemplo, años alternos en la mejor temporada, sorteo inicial, turnos fijos, etc.).
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Normas básicas de convivencia (número máximo de personas, mascotas, uso de espacios comunes, etc.).
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Forma de reparto de los gastos (quién asume luz, agua, comunidad, limpieza, pequeñas reparaciones cuando la usa).
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Mecanismo para resolver desacuerdos (por ejemplo, designar a una persona de confianza como mediadora o establecer un procedimiento sencillo de decisión).
Aunque este acuerdo no es un requisito legal, su existencia previene muchos conflictos y sirve como referencia si surgen discrepancias en el futuro.
¿Tiene consecuencias fiscales usar la vivienda entre herederos?
Si la vivienda se utiliza de forma gratuita por los propios herederos y no se percibe ningún ingreso por alquiler:
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No existe rendimiento del capital inmobiliario, puesto que no hay contraprestación económica.
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Sin embargo, puede existir una imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF cuando la vivienda no es la habitual de ninguno de los herederos y se considera que está a disposición de los propietarios (típico de una segunda residencia vacacional, aunque no se alquile).
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Cada heredero debe incluir en su declaración de la renta la parte proporcional que le corresponda según su cuota de participación en la propiedad.
Opción 2: Alquilar la segunda vivienda heredada
Cuando los herederos no van a hacer un uso frecuente de la vivienda, el alquiler se convierte en una alternativa habitual para obtener ingresos y, al mismo tiempo, cubrir los gastos del inmueble.
Requisitos para poner en alquiler una vivienda heredada
Para alquilar correctamente una vivienda que pertenece a varios herederos es necesario tener en cuenta:
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Acuerdo de todos los copropietarios: para celebrar un contrato de arrendamiento se requiere el consentimiento de todos los herederos.
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Formalización del contrato: puede firmarlo uno de los herederos en representación de los demás (con poder o autorización expresa), aunque lo más transparente es que todos figuren como arrendadores o que exista un representante claramente identificado.
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Reparto de los ingresos: las rentas del alquiler se distribuyen entre los herederos según su cuota de herencia, salvo que exista un pacto distinto entre ellos.
Cómo tributa el alquiler de una vivienda heredada en el IRPF
Los ingresos procedentes del alquiler se califican como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la renta de cada heredero.
Aspectos relevantes:
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Se declaran los ingresos brutos obtenidos, menos los gastos deducibles asociados al inmueble (IBI, comunidad, seguros, reparaciones y conservación, intereses de hipoteca si existiera, gastos de gestión inmobiliaria, etc.).
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Si el alquiler es para vivienda habitual del inquilino, se aplica una reducción del 60 por ciento sobre el rendimiento neto.
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Es posible deducir un concepto de amortización del inmueble (normalmente el 3 por ciento) sobre el valor que se declaró en la herencia (más gastos asociados) o sobre el valor catastral de la construcción, según la interpretación que se considere más favorable y segura jurídicamente.
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Cada heredero incluye en su propia declaración la parte proporcional de ingresos y gastos que le corresponda.
¿Se pierde alguna bonificación en el Impuesto de Sucesiones por alquilar después?
Por regla general, las bonificaciones o reducciones aplicadas en el Impuesto de Sucesiones por razón de parentesco no se pierden por el hecho de alquilar o vender la vivienda con posterioridad a la herencia. Solo podría existir algún condicionante si se hubiera aplicado una reducción específica vinculada al mantenimiento de la vivienda como habitual del fallecido durante un periodo determinado, situación que es más propia de la vivienda habitual que de una segunda residencia.
Opción 3: Vender la segunda vivienda heredada
La venta es a menudo la opción más limpia y definitiva cuando:
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No existe consenso entre los herederos sobre el uso o el alquiler.
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Los herederos residen en ciudades o países diferentes y resulta complicado coordinar el uso o la gestión.
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El inmueble genera más problemas (gastos, conflictos, cargas) que ventajas.
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Los herederos prefieren obtener liquidez inmediata y repartir el dinero.
Qué implica vender una vivienda que forma parte de una herencia
Desde el punto de vista jurídico y fiscal:
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Se precisa el acuerdo de todos los herederos para vender el inmueble. Si no lo hay, cualquier heredero puede instar la división judicial de la herencia, que puede terminar en la venta forzosa del bien y reparto del precio.
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En el IRPF de cada heredero se tributa por la ganancia o pérdida patrimonial obtenida: diferencia entre el valor de adquisición (valor declarado en la herencia más gastos asociados) y el precio de venta.
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Si la vivienda fue la residencia habitual del fallecido, en algunos supuestos pueden existir exenciones o tratamientos específicos (por ejemplo, por reinversión o por circunstancias personales del causante), aunque esto depende de cada caso concreto.
¿Es mejor vender o alquilar?
No existe una regla general. La decisión debe tomarse valorando:
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La necesidad de liquidez de los herederos.
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La capacidad y voluntad de gestionar un alquiler (contratos, inquilinos, incidencias, declaraciones fiscales).
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La calidad de las relaciones familiares: si hay tensión, el uso compartido o el alquiler pueden generar más fricciones; la venta cierra el asunto.
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La rentabilidad esperada del alquiler frente al precio de mercado actual y las perspectivas de la zona.
En muchos casos, hacer números con un asesor y valorar la situación familiar ayuda a decidir de forma más racional.
Qué hacer si hay desacuerdo entre los herederos
Una de las situaciones más habituales es que unos herederos quieran usar la vivienda, otros alquilarla y otros venderla. Esto puede derivar en conflictos si no se gestiona adecuadamente.
Vías para resolver el desacuerdo
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Acuerdo extrajudicial (muy recomendable)
Mediante conversación directa, con ayuda de un mediador familiar o notarial, se puede pactar:-
Un reglamento de uso compartido.
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Un régimen de alquiler interno (por ejemplo, uno de los herederos “alquila” la vivienda a los demás y asume la gestión).
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Un plan de venta a medio o largo plazo con reglas claras.
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Compensación económica
Uno de los herederos se queda con la vivienda y abona a los demás el valor de su parte, ya sea en un pago único o fraccionado. Esto requiere acuerdo en la valoración del inmueble y en la forma de pago. -
División judicial de la herencia
Si no existe acuerdo, cualquier heredero puede solicitar la división judicial. El juez puede:-
Ordenar la venta del inmueble y el reparto del precio.
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Adjudicar la vivienda a uno de los herederos, con obligación de compensar a los demás.
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En la práctica, la mediación suele ser más rápida, menos costosa y menos lesiva para las relaciones familiares que un proceso contencioso.
Si la vivienda ya estaba alquilada y genera beneficios: ¿qué pueden hacer los herederos?
Es frecuente que el fallecido tuviera la segunda vivienda en alquiler y que, al heredarse, los nuevos propietarios se pregunten qué hacer.
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El contrato de arrendamiento sigue vigente tras el fallecimiento, salvo que existiera alguna cláusula específica de extinción por esa causa (algo poco habitual en arrendamientos de vivienda).
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Los herederos pasan a ser los nuevos arrendadores en proporción a su cuota de propiedad.
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Los ingresos del alquiler se reparten entre ellos y cada uno debe declararlos en su IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, aplicando los gastos y reducciones correspondientes.
A partir de esa situación, los herederos pueden:
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Mantener el alquiler y repartir ingresos y gastos según su participación.
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Designar a uno de ellos como gestor del alquiler (con poder o autorización) y luego repartir los netos.
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Vender el inmueble con el inquilino en su interior (el contrato se respeta y el nuevo propietario ocupa la posición del arrendador).
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No renovar el contrato cuando finalice su vigencia, si todos los herederos prefieren vender o usar la vivienda, respetando los plazos y causas legalmente previstos.
Alternativas prácticas más allá de “vender o alquilar”
Además de las opciones clásicas, los herederos pueden explorar soluciones más flexibles:
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Uso por temporadas con compensación: quien utiliza la vivienda más tiempo compensa a los demás asumiendo una mayor parte de los gastos o mediante una cantidad acordada.
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Alquiler vacacional por estancias cortas: si la normativa local lo permite, puede resultar más rentable que el alquiler de larga duración, aunque exige más gestión.
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Adjudicación a un heredero con compensación: uno se queda la vivienda (por apego, por cercanía geográfica, por uso) y paga a los demás su parte, incluso a plazos.
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Venta pactada a futuro: los herederos acuerdan vender en un plazo determinado (por ejemplo, dentro de cinco años) y, hasta entonces, utilizan o alquilan la vivienda repartiendo ingresos y gastos.
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Fondo familiar: los ingresos netos del alquiler se destinan a un fondo común para gastos familiares, educación de nietos, viajes, etc.
Lo esencial es que cualquier acuerdo quede reflejado por escrito y, siempre que sea posible, con asesoramiento jurídico para dotarlo de seguridad y claridad.
5 preguntas frecuentes (FAQ)
1. ¿Puede un heredero usar la segunda vivienda sin el permiso de los demás?
No. Mientras la vivienda esté en proindiviso, todos los herederos son copropietarios. Para usarla en exclusiva, alquilarla o venderla se necesita el acuerdo de todos. Lo aconsejable es formalizar un pacto de uso con calendarios, reglas y reparto de gastos.
2. ¿Hay que declarar en la renta una segunda vivienda heredada si no se alquila?
Aunque no haya alquiler ni venta, puede existir una imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF si la vivienda no es la habitual de ninguno de los herederos y se considera que está a disposición de los propietarios. Cada heredero declara la parte que le corresponde según su cuota de propiedad.
3. ¿Se puede alquilar la vivienda si solo uno de los herederos quiere?
No. Para celebrar un contrato de arrendamiento es necesario el consentimiento de todos los copropietarios. Si no hay acuerdo, se puede intentar una mediación o, en último extremo, acudir a la división judicial de la herencia.
4. ¿Qué gastos se pueden deducir en el IRPF por alquilar una vivienda heredada?
Entre otros, son deducibles el IBI, la comunidad de propietarios, los seguros, las reparaciones de conservación, los intereses de hipoteca, los gastos de gestión inmobiliaria y, en su caso, la amortización del inmueble. Además, si el alquiler es para vivienda habitual del inquilino, se aplica una reducción del 60 por ciento sobre el rendimiento neto.
5. ¿Es obligatorio vender la segunda vivienda si los herederos no se ponen de acuerdo?
No es automático, pero si no existe acuerdo, cualquier heredero puede solicitar la división judicial de la herencia. En muchos supuestos, el juez ordena la venta del inmueble y el reparto del precio, aunque también puede adjudicarlo a uno de los herederos con obligación de compensar a los demás.
¿Necesitas ayuda con una segunda vivienda en una herencia?
Los conflictos relacionados con el uso, alquiler o venta de una segunda vivienda heredada son muy habituales y, si no se gestionan bien, pueden afectar seriamente a las relaciones familiares.
Si te encuentras en esta situación y buscas una solución negociada, clara y jurídicamente sólida, puedes contar con Martín Aranda para actuar como mediador o abogado en estos asuntos de herencias con inmuebles.
Puede ayudarte a:
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Diseñar acuerdos de uso compartido entre herederos.
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Pactar regímenes de alquiler interno o externo.
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Valorar y estructurar compensaciones económicas.
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Representar tus intereses en una posible división judicial de la herencia, siempre intentando priorizar la vía más eficiente y menos conflictiva para tu familia.
Para valorar tu caso concreto, plantear estrategias de uso, alquiler, compensación o venta pactada, puedes contactar con el bufete:
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Abogado Herencias – Bufete Martín Aranda: www.bufetemartinaranda.com/abogado-herencias/
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Teléfono: 917 06 24 16
